Se chi ha versato la caparra «scopre» che c'è un'ipoteca

Mia figlia aveva fatto una proposta d'acquisto di un immobile a gennaio 2021. A fronte di un valore dell'immobile di 390.000 euro, aveva versato all'agenzia immobiliare un assegno di 5.000 euro intestato al proprietario. Nella proposta veniva evidenziato che la vendita era subordinata all'ottenimento del mutuo, e alla voce "libero da ipoteche e pignoramenti" l'agenzia apponeva la scritta "da verificare".La proposta veniva accettata dai proprietari e veniva fissata la data del compromesso davanti al notaio all'inizio di febbraio. Per quella data mia figlia aveva già preparato due assegni circolari per un valore di 70.000 euro, ma il notaio faceva notare, a tutti i presenti, che sull'immobile gravavano due ipoteche per un totale di 45.000 euro e, pertanto, sconsigliava di procedere alla stipula del preliminare, in quanto la banca non avrebbe rilasciato il mutuo.Possiamo promuovere un'azione per inadempimento contrattuale, viste le spese sostenute?