Rinnovo tacito di locazione da sottoporre al giudice

Un contratto di locazione commerciale (6 + 6) è scaduto da oltre due anni. Malgrado ciò, il locatore emette la fattura di locazione al conduttore a cadenza mensile e quest'ultimo paga puntualmente, rimanendo di fatto nell'immobile come se il contratto fosse ancora in essere. Nessuna delle due parti ha mai manifestato la volontà di recedere o non rinnovare il contratto. Nella clausola di durata del contratto di locazione viene indicato che, «al termine del primo rinnovo tacito, il presente contratto scadrà senza necessità di disdetta o altra incombenza da parte di ambo le parti con obbligo del conduttore di rilasciare l'immobile libero». Nel caso descritto, le parti - con il loro comportamento - hanno di fatto stipulato un contratto senza la registrazione, e sono vincolati a esso?